Funderar du på hur lång uppsägningstid som gäller när du hyr ut din bostadsrätt eller villa i andra hand? Här går vi igenom vad lagen om uthyrning av egen bostad säger om uppsägningstider för både hyresvärd och hyresgäst, och vad som gäller efter lagändringen den 1 juli 2026.
Vilken lag gäller vid andrahandsuthyrning?
När du hyr ut en bostadsrätt eller villa i andra hand är det i första hand lagen om uthyrning av egen bostad, ofta kallad privatuthyrningslagen, som styr avtalet. Lagen gäller när en privatperson hyr ut sin bostad mot betalning, utan att det sker som en del av en näringsverksamhet.
Reglerna gäller oavsett om du hyr ut hela bostaden eller bara ett rum, och de omfattar bostadsrätter, villor och ägarlägenheter. Hyr du istället ut en hyresrätt i andra hand gäller andra regler enligt hyreslagen, inte privatuthyrningslagen.
Från och med den 1 juli 2026 har lagen förändrats på en viktig punkt. Tidigare omfattades bara den första bostaden av privatuthyrningslagen om man hyrde ut fler än en. Nu får man hyra ut två bostäder under lagens mer flexibla regelverk, vilket gör det enklare för privatpersoner som vill hyra ut en lägenhet i Stockholm som en del av en bostadsuthyrning i mindre skala.
Uppsägningstid för hyresgästen
Enligt lagen har hyresgästen alltid rätt till en månads uppsägningstid. Det gäller oavsett vad som står i hyresavtalet. Skulle avtalet ange en längre uppsägningstid för hyresgästen är det villkoret ogiltigt, eftersom lagen inte tillåter villkor som är sämre för hyresgästen än vad lagen föreskriver.
Ett exempel: säger hyresgästen upp avtalet den 12 augusti upphör hyresförhållandet den 30 september. Det beror på att uppsägningstiden alltid räknas från det månadsskifte som infaller närmast efter uppsägningen.
Uppsägningstid för hyresvärden
Hyresvärden har en längre uppsägningstid, tre månader. Den kan inte göras kortare, även om båda parter skulle komma överens om det. Däremot går det bra att avtala om en längre uppsägningstid än tre månader, eftersom det är till hyresgästens fördel.
Ett exempel: säger hyresvärden upp avtalet den 12 augusti upphör hyresförhållandet den 30 november, tre hela månader räknat från nästa månadsskifte.
Den här skillnaden, en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden, är själva grunden i hur privatuthyrningslagen är utformad. Tanken är att ge hyresgästen kort startsträcka att flytta ut om något inte fungerar, samtidigt som hyresvärden får rimlig tid att hitta en ny hyresgäst.
Gäller samma regler oavsett om avtalet är tidsbestämt eller löper tills vidare?
Ja, i grunden gäller samma uppsägningstider oavsett avtalsform, men det finns en viktig skillnad i hur avtalet avslutas.
Avtal på obestämd tid. Här saknas ett bestämt slutdatum. Avtalet måste sägas upp av endera parten för att upphöra, och det är då den vanliga uppsägningstiden gäller, en månad för hyresgästen och tre månader för hyresvärden.
Avtal på bestämd tid. Här finns ett fast slutdatum inskrivet i kontraktet. Avtalet upphör automatiskt vid hyrestidens slut, utan att någon uppsägning krävs. Vill någon av parterna avsluta avtalet i förtid gäller fortfarande hyresvärdens tre månader och hyresgästens en månad, om inte annat uttryckligen har avtalats till hyresgästens fördel.
Bor hyresgästen kvar efter slutdatumet med hyresvärdens godkännande kan detta i praktiken ses som en förlängning av avtalet, vilket är bra att ha i åtanke om du planerar att flytta in i din egen bostad igen vid ett specifikt datum.
Kan man avtala om en annan uppsägningstid?
Delvis. Lagen är tvingande till hyresgästens fördel, vilket innebär att man aldrig kan avtala bort de minimirättigheter hyresgästen har.
Det går alltså bra att:
- Avtala om längre uppsägningstid för hyresvärden, till exempel fyra eller sex månader
- Avtala om längre uppsägningstid för hyresgästen, om det uttryckligen är till hyresgästens fördel
Det går inte att:
- Korta ner hyresvärdens uppsägningstid till mindre än tre månader
- Kräva att hyresgästen ska ha längre uppsägningstid än en månad, om detta inte är till hyresgästens fördel i sammanhanget
Som hyresvärd är det här en av de vanligaste missuppfattningarna vi stöter på. Många tror att man fritt kan skriva in vilken uppsägningstid som helst i kontraktet, men lagen sätter en tydlig lägstanivå som alltid gäller, oavsett vad som står på pappret.
Besittningsskydd – har hyresgästen rätt att bo kvar?
Nej. En viktig skillnad mot vanliga hyresrätter är att hyresgästen inte har besittningsskydd enligt privatuthyrningslagen. Det innebär att hyresgästen inte kan kräva att få bo kvar när avtalet sägs upp korrekt eller när ett tidsbestämt avtal löper ut.
Den här regeln, som funnits sedan 2021, är en av anledningarna till att privatuthyrningslagen ofta upplevs som en tryggare väg in i bostadsuthyrning för den som funderar på att hyra ut sin bostadsrätt eller villa. Man vet från start hur processen ser ut om man behöver avsluta hyresförhållandet.
Vad gäller vid oenighet om uppsägningen?
Om hyresvärd och hyresgäst inte kommer överens, till exempel om vilket datum uppsägningen egentligen gäller från, kan frågan lyftas till hyresnämnden. Det är också dit man vänder sig om man vill ha hjälp att bedöma vad som är en rimlig hyra, eller om någon av parterna vill ändra villkoren i ett löpande avtal.
Ett tydligt, korrekt skrivet hyreskontrakt minskar risken för den här typen av tvister betydligt. Att datum, uppsägningstider och villkor är rätt formulerade från början är något vi på Victory Stockholm alltid säkerställer i de avtal vi upprättar åt våra kunder.
Därför väljer många att ta hjälp när de hyr ut sin bostad
Att hyra ut lägenhet eller villa i Stockholm innebär mer än att bara skriva ett kontrakt. Rätt uppsägningstider, korrekt hyressättning och ett avtal som håller om något oväntat skulle hända är avgörande för en trygg uthyrning, både för dig som hyresvärd och för hyresgästen.
Många av våra kunder är privatpersoner som ska hyra ut sin bostadsrätt under en utlandsvistelse, en villa på Lidingö eller Djursholm inför en flytt, eller en lägenhet i innerstaden till internationella hyresgäster och expats som söker en pålitlig företagsbostad i Stockholm. Oavsett situation hjälper vi till att hitta rätt hyresgäst, ta fram ett korrekt hyreskontrakt och säkerställa att uppsägningstider och villkor följer lagen om uthyrning av egen bostad, från första kontakt till signerat avtal.
Går du i tankarna att hyra ut din bostad? Kontakta gärna oss så hjälper vi dig hitta den perfekta hyresgästen: https://victorystockholm.se/uthyrning
